Bail commercial 3-6-9 : modèle gratuit et guide pour propriétaires et locataires

Le bail commercial 3-6-9 est un contrat de location de locaux à usage professionnel, offrant une flexibilité aux parties grâce à des paliers de résiliation triennaux. Ce guide et modèle gratuit vous éclaire sur ses spécificités pour propriétaires et locataires.

Vous cherchez à louer ou à occuper un local commercial en France ? Le bail commercial 3-6-9 est le contrat de référence pour toute activité commerciale, artisanale ou industrielle. Pourtant, ses règles sont complexes, ses clauses nombreuses et ses enjeux financiers considérables. Ce guide complet vous explique tout ce qu’il faut savoir, avec un modèle gratuit à télécharger.

Qu’est-ce qu’un bail commercial 3-6-9 ?

Le bail commercial 3-6-9 tire son nom de sa durée minimale légale : 9 ans, divisée en trois périodes triennales de 3 ans chacune. C’est le contrat qui régit la location d’un local dans lequel un commerçant, un artisan ou un industriel exerce son activité professionnelle.

Ce type de bail est encadré par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Il offre une protection importante au locataire (le preneur) tout en garantissant au propriétaire (le bailleur) une stabilité locative sur le long terme.

Qui est concerné par le bail commercial ?

Le bail commercial s’applique lorsque les conditions suivantes sont réunies :

Le local est utilisé pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal
Le locataire est immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers
Le local est affecté à un usage commercial, industriel ou artisanal

Sont exclus du champ d’application : les professions libérales (qui relèvent du bail professionnel), les associations, et les activités agricoles.

Pourquoi la durée 3-6-9 ?

La structure triennale n’est pas anodine. À chaque échéance de 3 ans, le locataire dispose d’un droit de résiliation, sauf clause contraire expressément négociée. Le propriétaire, lui, ne peut en principe pas mettre fin au bail avant 9 ans, sauf motifs légaux précis.

Cette asymétrie protège délibérément le locataire, considéré comme la partie économiquement plus faible dans la relation contractuelle.

Quels sont les droits et obligations du bailleur dans un bail commercial 3-6-9 ?

Les obligations fondamentales du propriétaire

Le bailleur a plusieurs obligations essentielles :

Délivrer le local en bon état. Le propriétaire doit remettre les locaux conformes à leur destination contractuelle. Si le bail prévoit une activité de restauration, le local doit disposer des installations nécessaires, ou à défaut, le bailleur doit en informer clairement le preneur.

Assurer la jouissance paisible. Le bailleur ne peut pas troubler l’usage du local par le locataire pendant toute la durée du bail.

Effectuer les grosses réparations. Selon l’article 606 du Code civil, les grosses réparations (toiture, murs porteurs, fondations) restent à la charge du bailleur, sauf clause contraire dans le bail.

Respecter le droit au renouvellement. À l’expiration du bail, le locataire a un droit au renouvellement. Si le bailleur refuse, il doit en principe verser une indemnité d’éviction.

Les droits du bailleur

En contrepartie, le propriétaire dispose de droits importants :

Percevoir le loyer aux conditions convenues
Réviser le loyer à chaque période triennale
Refuser le renouvellement sous conditions légales précises
Contrôler la destination du local (activités autorisées)

Quels sont les droits et obligations du locataire dans un bail commercial 3-6-9 ?

Les obligations du preneur

Le locataire commercial s’engage à :

Payer le loyer aux échéances convenues (mensuel ou trimestriel)
Exploiter effectivement le fonds de commerce dans le local
Respecter la destination du bail (un bail pour commerce de vêtements ne permet pas d’ouvrir un restaurant sans accord du bailleur)
Entretenir le local et effectuer les réparations locatives
Souscrire les assurances nécessaires

Les droits essentiels du locataire

Le locataire bénéficie de protections particulièrement fortes :

Le droit de résiliation triennale. À chaque période de 3 ans, le locataire peut donner congé, sous réserve d’un préavis de 6 mois notifié par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Le droit au renouvellement. C’est la pierre angulaire du statut des baux commerciaux. Le locataire a le droit de renouveler son bail à son expiration, sauf motifs légaux de refus du bailleur.

La propriété commerciale. En cas de refus de renouvellement sans motif légitime, le locataire a droit à une indemnité d’éviction destinée à compenser la perte de son fonds de commerce.

Le droit de cession. Le locataire peut céder son bail dans le cadre de la cession de son fonds de commerce, sauf clause contraire.

Comment sont fixés, révisés et indexés les loyers dans un bail commercial 3-6-9 ?

La fixation initiale du loyer

Le loyer initial est librement négocié entre les parties. En 2025, les loyers commerciaux varient considérablement selon la localisation :

Paris centre (1er-4e arrondissements) : entre 800 et 3 000 €/m²/an pour des emplacements premium
Grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Marseille) : entre 200 et 600 €/m²/an en zone commerciale
Villes moyennes : entre 80 et 200 €/m²/an

Exemple concret n°1 : Un commerçant loue 60 m² dans le centre de Lyon pour son magasin de prêt-à-porter. Le loyer est fixé à 250 €/m²/an, soit 15 000 € par an ou 1 250 € par mois. En cas de renouvellement, ce loyer ne pourra être révisé que dans les limites de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

La révision triennale du loyer

Tous les 3 ans, le loyer peut être révisé à la demande de l’une ou l’autre des parties. La révision est encadrée par la loi :

Elle est plafonnée à la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les activités commerciales
Ou à la variation de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour les bureaux et activités tertiaires

Exemple concret n°2 : Un bail signé en janvier 2022 avec un loyer de 24 000 €/an est soumis à révision en janvier 2025. L’ILC a progressé de 12,5 % sur la période. Le nouveau loyer maximum sera donc de 24 000 × 1,125 = 27 000 €/an, soit une augmentation de 3 000 €.

L’indexation annuelle

De nombreux baux prévoient une clause d’indexation annuelle sur l’ILC ou l’ILAT. Cette clause permet d’ajuster le loyer chaque année sans attendre la révision triennale. Elle doit être expressément prévue dans le contrat.

Le déplafonnement du loyer

Lors du renouvellement, si la valeur locative du marché a fortement évolué, le bailleur peut demander un déplafonnement du loyer. Ce mécanisme exceptionnel s’applique notamment lorsque :

La durée du bail dépasse 9 ans
Des modifications notables des facteurs locaux de commercialité sont intervenues
Des travaux importants ont été réalisés par le bailleur

Quelles sont les clauses essentielles à inclure dans un bail commercial 3-6-9 ?

La destination des lieux

La clause de destination définit les activités autorisées dans le local. Elle peut être :

Restrictive : limitée à une activité précise (“vente de chaussures”)
Tous commerces : permettant toute activité légale
Déspécialisée partielle ou totale : permettant des activités connexes ou complémentaires

Le locataire qui souhaite exercer une activité non prévue doit obtenir l’accord du bailleur ou saisir le tribunal judiciaire pour une déspécialisation judiciaire.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est librement fixé par les parties. Il est généralement équivalent à 1 à 3 mois de loyer hors taxes. Contrairement au bail d’habitation, aucun plafond légal n’est imposé pour les baux commerciaux.

Exemple concret n°3 : Pour un local commercial loué 2 000 €/mois HT, le bailleur demande un dépôt de garantie de 3 mois, soit 6 000 €. Cette somme est restituée en fin de bail, déduction faite des éventuels loyers impayés ou dégradations.

La répartition des charges

La loi Pinel de 2014 a instauré une liste de charges non récupérables sur le locataire. Depuis cette réforme, le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire :

Les grosses réparations (article 606 du Code civil)
Les travaux liés à la vétusté ou à la mise aux normes
Les honoraires de gestion du bailleur
La taxe foncière (sauf clause contraire explicite)

Un inventaire des charges doit obligatoirement être annexé au bail.

Le droit de préférence du locataire

Depuis la loi Pinel, si le bailleur souhaite vendre le local commercial, le locataire bénéficie d’un droit de préférence : il doit être informé en priorité de l’offre de vente et dispose d’un délai d’un mois pour se porter acquéreur.

Ce droit ne s’applique pas en cas de vente à un membre de la famille du bailleur ou de vente de l’immeuble en bloc.

Comment se déroulent le renouvellement et la fin d’un bail commercial 3-6-9 ?

Le congé avec offre de renouvellement

À l’expiration des 9 ans, le bailleur peut :

Proposer le renouvellement avec ou sans modification du loyer. Le locataire dispose de 3 mois pour accepter ou refuser.

Donner congé sans renouvellement, en payant une indemnité d’éviction. Cette indemnité est calculée sur la valeur du fonds de commerce et peut représenter plusieurs années de chiffre d’affaires.

Le refus de renouvellement sans indemnité

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité dans des cas limitativement prévus par la loi :

Motifs graves et légitimes à l’encontre du locataire (non-paiement des loyers, violation des clauses du bail)
Reprise pour démolir et reconstruire l’immeuble (sous conditions)
Reprise pour habiter ou faire habiter par un proche (pour les locaux à usage mixte)

La tacite prolongation

Si ni le bailleur ni le locataire ne prennent d’initiative à l’expiration du bail, celui-ci se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Chacune des parties peut alors y mettre fin en respectant un préavis de 6 mois.

Quelles sont les formalités indispensables pour la mise en place d’un bail commercial 3-6-9 ?

Le recours à un professionnel

Bien que non obligatoire légalement, le recours à un notaire ou un avocat est vivement recommandé pour la rédaction d’un bail commercial. Les enjeux financiers sont importants et les erreurs peuvent avoir des conséquences lourdes sur plusieurs années.

Les annexes obligatoires

Depuis la loi Pinel, plusieurs documents doivent être annexés au bail commercial :

L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement
L’inventaire des charges et travaux
L’état prévisionnel des travaux pour les 3 années à venir
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Pour plus d’informations sur l’état des lieux, consultez notre guide : État des lieux d’entrée et de sortie : modèle gratuit et conseils pour éviter les litiges

L’enregistrement du bail

Le bail commercial doit être enregistré auprès des services fiscaux dans le mois suivant sa signature. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 0,715 % du montant total des loyers sur la durée du bail. En pratique, les parties conviennent souvent de partager ce coût.

Quelles clauses ne faut-il pas oublier dans un modèle de bail commercial 3-6-9 ?

Un bail commercial complet doit contenir au minimum les clauses suivantes :

Identification des parties : nom, prénom ou dénomination sociale, adresse, numéro SIRET pour le locataire.

Description précise du local : adresse, surface, état, équipements inclus, parties communes.

Destination du bail : activités expressément autorisées.

Durée : 9 ans minimum, date de prise d’effet.

Loyer : montant HT, périodicité de paiement, modalités d’indexation.

Charges : répartition détaillée entre bailleur et preneur.

Dépôt de garantie : montant et conditions de restitution.

Conditions de cession et sous-location : accord préalable du bailleur, conditions.

Clause résolutoire : conditions de résiliation automatique en cas de manquement.

Travaux : répartition des obligations, conditions d’autorisation.

Si vous êtes également en train de créer votre structure juridique pour exploiter ce local, notre guide Comment créer une SAS : statuts types et documents juridiques nécessaires vous sera utile.

De même, si vous envisagez de céder votre fonds de commerce à terme, pensez à consulter notre ressource sur le contrat de cession de fonds de commerce dès la rédaction de votre bail.

Quels sont les pièges à éviter lors de la signature d’un bail commercial 3-6-9 ?

Pour le bailleur

Ne pas prévoir de clause résolutoire suffisamment précise
Omettre l’inventaire des charges (obligation légale depuis 2014)
Accepter une destination “tous commerces” sans mesurer les implications
Oublier de notifier le congé dans les formes légales (acte d’huissier)

Pour le locataire

Ne pas vérifier la conformité du local à l’activité envisagée avant signature
Signer sans négocier les clauses de répartition des travaux
Ne pas lire attentivement les clauses relatives à la cession du bail
Ignorer le délai de 6 mois pour exercer son droit de résiliation triennale

Quelles sont les questions fréquemment posées concernant le bail commercial 3-6-9 ?

Quelle est la durée minimale d’un bail commercial en France ?

La durée minimale légale d’un bail commercial est de 9 ans. Les parties ne peuvent pas convenir d’une durée inférieure, sauf pour les baux dérogatoires (ou baux précaires), qui permettent de louer pour une durée maximale de 3 ans sans application du statut des baux commerciaux. Attention : si le locataire reste dans les lieux après l’expiration d’un bail dérogatoire avec l’accord tacite du bailleur, le bail devient automatiquement soumis au statut des baux commerciaux classiques.

Le locataire peut-il résilier le bail avant 9 ans ?

Oui, le locataire dispose d’un droit de résiliation à chaque période triennale (à 3 ans et à 6 ans). Pour exercer ce droit, il doit notifier son congé au bailleur 6 mois avant la fin de la période triennale, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception (depuis la loi Macron de 2015). Le bailleur, lui, ne peut pas résilier le bail avant 9 ans, sauf motifs légaux très précis (clause résolutoire, démolition-reconstruction, etc.).

Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction est destinée à compenser la perte du fonds de commerce lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans motif légitime. Son calcul prend en compte plusieurs éléments : la valeur marchande du fonds de commerce (généralement calculée sur la base du chiffre d’affaires, souvent 1 à 2 années de CA), les frais de déménagement et de réinstallation, la perte de clientèle, et les frais de licenciement éventuels si le non-renouvellement entraîne des licenciements. En pratique, cette indemnité peut représenter des sommes très importantes, ce qui explique pourquoi les bailleurs préfèrent souvent proposer le renouvellement plutôt que de payer cette indemnité.

Peut-on modifier le loyer en cours de bail ?

En dehors des mécanismes légaux de révision, le loyer ne peut pas être modifié unilatéralement en cours de bail. Les parties peuvent toutefois convenir d’un avenant modificatif signé des deux côtés. La révision légale intervient à chaque période triennale et est plafonnée à la variation de l’ILC ou de l’ILAT selon l’activité exercée. Lors du renouvellement, si la valeur locative de marché a fortement évolué, un déplafonnement peut être demandé, mais il doit être justifié par des éléments objectifs et peut donner lieu à un contentieux si les parties ne s’accordent pas.

Quelle est la différence entre bail commercial et bail professionnel ?

Le bail commercial concerne les activités commerciales, artisanales et industrielles (commerçants immatriculés au RCS, artisans immatriculés au répertoire des métiers). Le bail professionnel, lui, s’applique aux professions libérales (médecins, avocats, architectes, etc.). Les différences sont importantes : le bail professionnel a une durée minimale de 6 ans (contre 9 pour le bail commercial), le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 6 mois (pas seulement à chaque triennale), et il n’existe pas de droit au renouvellement avec indemnité d’éviction dans le bail professionnel. Le choix entre ces deux types de baux dépend donc de la nature juridique de l’activité exercée dans le local.