Modèle état des lieux d'entrée et de sortie location

Un modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie est un document obligatoire qui décrit l’état précis d’un logement au début et à la fin d’une location. Il protège à la fois le locataire et le bailleur en cas de litige sur les dégradations. Sans état des lieux contradictoire, le logement est présumé remis en bon état et le propriétaire ne peut retenir aucune somme sur le dépôt de garantie.

Pourquoi l’état des lieux est-il obligatoire en France ?

Depuis la loi ALUR de 2014, l’état des lieux est obligatoire pour toutes les locations de logements à usage d’habitation principale. Il est encadré par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Concrètement, deux états des lieux doivent être rédigés :

• L’état des lieux d’entrée : établi le jour de la remise des clés
• L’état des lieux de sortie : établi le jour de la restitution des clés

Ces deux documents sont ensuite comparés pour déterminer si le locataire a causé des dégradations au-delà de l’usure normale.

⚠️ En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. En l’absence d’état des lieux de sortie, le propriétaire ne peut retenir aucune somme sur le dépôt de garantie.

Que doit contenir un modèle d’état des lieux complet ?

Un état des lieux valide doit comporter des mentions obligatoires fixées par le décret du 30 mars 2016. L’absence de l’une d’elles peut rendre le document inopposable.

Les mentions obligatoires

• Type d’état des lieux (entrée ou sortie)
• Date d’établissement
• Adresse du logement
• Identité et domicile du bailleur
• Identité du locataire
• Identité de l’éventuel mandataire (agence immobilière)
• Relevés des compteurs (eau, électricité, gaz)
• Clés et badges remis (nombre et type)
• Description de chaque pièce et de chaque équipement

La description pièce par pièce

L’état des lieux doit passer en revue chaque pièce du logement, en décrivant :

• Les murs (peinture, papier peint, fissures, taches)
• Le plafond (humidité, auréoles, décollement)
• Le sol (parquet, carrelage, moquette, rayures, taches)
• Les fenêtres et volets (fonctionnement, état des vitres)
• Les portes et poignées
• Les équipements (radiateurs, prises, interrupteurs, VMC)
• La cuisine et la salle de bain en détail (robinetterie, joints, appareils)

Comment rédiger un état des lieux pièce par pièce ?

La méthode la plus efficace est de suivre un ordre logique : entrée, séjour, cuisine, chambre(s), salle de bain, toilettes, cave, parking.

Pour chaque élément, utilisez une grille d’état standardisée :

Cette grille permet d’éviter les formulations vagues comme “état correct” qui alimentent 80 % des litiges entre propriétaires et locataires.

Quelle est la différence entre usure normale et dégradation ?

C’est la question centrale de tout litige locatif. La vétusté est l’usure naturelle due au temps et à un usage normal. Les dégradations sont les détériorations anormales causées par le locataire.

Exemples concrets :

• ✅ Usure normale : peinture légèrement ternie après 5 ans, parquet légèrement rayé
• ❌ Dégradation : trou dans une cloison, moquette brûlée, carrelage cassé, moisissures dues à un défaut d’aération

Depuis 2016, une grille de vétusté peut être annexée au contrat de location. Elle fixe des durées de vie théoriques pour chaque équipement et un taux d’abattement annuel. Exemple : une peinture a une durée de vie de 7 ans. Si le locataire part après 3 ans, le propriétaire ne peut réclamer que 57 % du coût de repeinture.

Exemple chiffré (2025) : Un locataire quitte un appartement après 4 ans. La peinture du salon est fortement dégradée. Coût de remise en état : 800 €. Avec une grille de vétusté à 7 ans, l’abattement est de 4/7 = 57 %. Le locataire ne doit donc que 43 % × 800 € = 344 €.

Comment utiliser les photos dans l’état des lieux ?

Depuis le décret de 2016, les photos peuvent être annexées à l’état des lieux. Elles ne sont pas obligatoires mais constituent une preuve précieuse.

Bonnes pratiques :

• Photographier chaque pièce sous plusieurs angles
• Gros plans sur chaque défaut constaté
• Horodater les photos (activez la date automatique sur votre appareil)
• Les intégrer dans l’annexe signée par les deux parties
• Conserver les fichiers numériques originaux (métadonnées GPS et date)

Exemple pratique (2026) : Un propriétaire à Lyon a récupéré 1 200 € sur un dépôt de garantie de 1 500 € grâce à des photos horodatées annexées à l’état des lieux de sortie. Le juge de proximité a validé les retenues car les photos démontraient des dégradations absentes à l’entrée.

Qui peut réaliser un état des lieux ?

L’état des lieux peut être établi par :

• Le propriétaire et le locataire directement : gratuit, doit être fait en présence des deux parties
• Une agence immobilière mandatée : les honoraires sont partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire, plafonnés à 3 € par m² pour la location et 3 € par m² pour le locataire (soit 6 € par m² au total maximum)
• Un huissier de justice : en cas de désaccord ou d’impossibilité de se réunir, les frais sont partagés par moitié

Exemple chiffré (2025) : Pour un appartement de 50 m² à Paris, les honoraires d’agence pour l’état des lieux sont plafonnés à 150 € à la charge du locataire (3 € × 50 m²) et 150 € à la charge du propriétaire.

Si les parties ne parviennent pas à se réunir pour l’état des lieux de sortie, chacune peut faire appel à un huissier. Le coût d’un huissier varie entre 150 € et 300 € selon la superficie du logement, partagé en deux.

Quels sont les délais pour restituer le dépôt de garantie ?

La restitution du dépôt de garantie est strictement encadrée :

• 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
• 2 mois si des retenues sont justifiées par des dégradations constatées

Au-delà de ces délais, le propriétaire doit des intérêts de retard au taux légal majoré de 10 % par mois de retard entamé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

⚠️ Depuis 2023, en cas de retard injustifié, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) gratuitement avant toute action en justice.

Pour en savoir plus sur les recours en cas de litige locatif, consultez notre guide sur la Lettre de mise en demeure : quand l’utiliser, comment la rédiger et modèle gratuit.

Quelles erreurs éviter dans la rédaction d’un état des lieux ?

Les erreurs les plus fréquentes qui rendent un état des lieux inopposable :

• Descriptions vagues : “salon en bon état” sans détail — préférez “peinture blanche, légère trace sur le mur gauche en entrant, parquet chêne, 3 petites rayures côté fenêtre”
• Oubli de la date ou des signatures : un état des lieux non daté et non signé par les deux parties n’a aucune valeur juridique
• Relevés de compteurs absents : peuvent entraîner des litiges sur la consommation en fin de bail
• Clés non mentionnées : nombre et type de clés (entrée, boîte aux lettres, cave, parking)
• Photos non annexées : les joindre au document signé, pas simplement envoyées par e-mail après coup

Comment comparer état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie ?

Ce tableau comparatif est le cœur du travail lors de la sortie. Chaque ligne contestée peut faire l’objet d’une retenue sur le dépôt, à condition d’être justifiée par un devis ou une facture.

Pour aller plus loin sur les documents liés à la location, vous pouvez consulter notre modèle de Bail commercial : modèle, durée et clauses essentielles si vous gérez un local professionnel en parallèle.

Que faire en cas de désaccord sur l’état des lieux ?

Si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie ou conteste les retenues, plusieurs recours existent :

1. Lettre recommandée avec AR : formaliser les contestations par écrit dans les 10 jours suivant l’état des lieux
2. Commission Départementale de Conciliation : gratuite, obligatoire avant toute action judiciaire pour les litiges locatifs
3. Juge des contentieux de la protection (ex-tribunal d’instance) : pour les litiges supérieurs à 5 000 €
4. Médiateur : certains contrats de location prévoient une clause de médiation

Exemple réel (2025) : Un locataire parisien a contesté une retenue de 900 € pour nettoyage. La CDC a réduit la retenue à 250 € après examen des photos, le propriétaire ayant utilisé des formulations vagues sans preuve photographique à l’entrée.

Pour les situations nécessitant une mise en demeure formelle, consultez notre guide Lettre de mise en demeure de payer : modèle et guide.

Questions fréquentes

L’état des lieux est-il obligatoire pour une location meublée ?

Oui, l’obligation s’applique aussi bien aux logements vides qu’aux logements meublés. Pour les meublés, l’état des lieux doit en plus recenser l’ensemble du mobilier et des équipements fournis, avec leur état respectif. Un inventaire détaillé doit être annexé au document.

Peut-on faire un état des lieux par e-mail ou à distance ?

Non. L’état des lieux doit être établi de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties (ou de leurs représentants). Un état des lieux rempli seul et envoyé par e-mail n’a pas de valeur juridique. En cas d’impossibilité de se réunir, seul un huissier peut établir un état des lieux unilatéral opposable.

Combien de temps conserver un état des lieux ?

Le document doit être conservé pendant toute la durée de la location plus 3 ans après la fin du bail, délai de prescription pour les actions en réparation de dommages. Il est conseillé de numériser le document et de le conserver sur un support sécurisé.

Le locataire peut-il ajouter des remarques après la signature de l’état des lieux d’entrée ?

Oui. Le locataire dispose d’un délai de 10 jours après la signature de l’état des lieux d’entrée pour y ajouter des réserves par lettre recommandée. Ce droit est prévu par la loi ALUR. Il est conseillé d’inspecter minutieusement le logement dans ce délai et de signaler tout défaut non mentionné.

Un propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie sans état des lieux de sortie ?

Non. Sans état des lieux de sortie, le propriétaire ne peut justifier aucune dégradation et doit restituer l’intégralité du dépôt de garantie dans le délai légal. C’est pourquoi il est dans l’intérêt du bailleur d’organiser l’état des lieux de sortie, même si le locataire ne répond pas aux convocations.