Modèle contrat de location saisonnière meublée

Un modèle de contrat de location saisonnière meublée est un document juridique encadrant la mise à disposition temporaire d’un logement équipé, pour une durée inférieure à 90 jours consécutifs. Il doit obligatoirement mentionner le loyer, le dépôt de garantie, la durée du séjour et les conditions d’annulation pour être valide en France. Sans contrat écrit, le propriétaire s’expose à des litiges difficiles à résoudre.

Qu’est-ce qu’une location saisonnière meublée en droit français ?

La location saisonnière est définie par la loi du 2 janvier 1970 et encadrée par les articles L. 324-1 et suivants du Code du tourisme. Elle se distingue du bail classique sur un point essentiel : elle est conclue pour une courte durée déterminée, généralement liée à une saison ou à un événement ponctuel.

Caractéristiques principales :

• Durée maximale de 90 jours consécutifs pour le même locataire
• Logement entièrement meublé et équipé (linge de lit, vaisselle, électroménager)
• Usage exclusivement touristique ou de villégiature (pas de résidence principale)
• Pas de reconduction tacite automatique contrairement au bail classique

Ce régime s’applique aussi bien aux locations Airbnb, Booking ou Abritel qu’aux contrats directs entre particuliers.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un contrat de location saisonnière ?

Un contrat de location saisonnière valide doit contenir plusieurs éléments imposés par la loi. L’absence de l’une de ces mentions peut fragiliser votre position en cas de litige.

Informations sur le bien :

• Adresse complète du logement
• Description précise (surface, nombre de pièces, équipements)
• Classement éventuel en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles)
• Inventaire du mobilier et des équipements fournis

Informations sur les parties :

• Nom, prénom et adresse du propriétaire (ou du mandataire)
• Nom, prénom et adresse du locataire
• Nombre de personnes occupant le logement

Conditions financières :

• Montant du loyer total toutes charges comprises
• Montant du dépôt de garantie et modalités de restitution
• Taxe de séjour applicable
• Modalités de paiement (virement, chèque, acompte)

Conditions de séjour :

• Dates précises d’arrivée et de départ (jour, heure)
• Conditions d’annulation par le locataire et par le propriétaire
• Règlement intérieur (animaux, fêtes, fumeur/non-fumeur)
• Charges incluses ou non (eau, électricité, internet)

Quel montant prévoir pour le dépôt de garantie ?

La loi ne fixe aucun plafond légal pour le dépôt de garantie en location saisonnière, contrairement au bail classique. En pratique, les montants varient selon la valeur du bien et la durée du séjour.

Exemple concret 1 (2025) : Un studio à Nice loué 7 nuits à 120 €/nuit (840 € au total) avec un dépôt de garantie de 300 €. Le propriétaire a 10 jours après le départ pour restituer la caution, déductions faites des éventuels dommages constatés à l’état des lieux de sortie.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai raisonnable, généralement fixé à 10 jours dans le contrat. Au-delà, le locataire peut exiger des intérêts de retard.

Comment rédiger les conditions d’annulation dans un contrat saisonnier ?

Les conditions d’annulation sont la clause la plus litigieuse d’un contrat de location saisonnière. Elle doit être rédigée en termes clairs, car toute ambiguïté sera interprétée en faveur du locataire (article 1190 du Code civil).

Structure recommandée pour la clause d’annulation :

• Annulation plus de 60 jours avant l’arrivée : remboursement intégral de l’acompte
• Annulation entre 30 et 60 jours : remboursement de 50 % de l’acompte
• Annulation entre 15 et 30 jours : remboursement de 25 % de l’acompte
• Annulation moins de 15 jours avant l’arrivée : aucun remboursement

Exemple concret 2 (2026) : Une famille réserve une maison en Bretagne pour 2 semaines en août, pour un total de 2 800 €. Elle verse un acompte de 30 % (840 €). En annulant 40 jours avant l’arrivée, elle récupère 420 € selon la grille ci-dessus. Sans clause écrite, le propriétaire risquait de devoir rembourser la totalité.

Point important : depuis la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, si le propriétaire annule la réservation, il doit rembourser l’intégralité des sommes versées et peut être tenu de verser une indemnité équivalente si le locataire subit un préjudice.

Quelle est la durée maximale d’un contrat de location saisonnière ?

La durée maximale est de 90 jours consécutifs pour un même locataire dans un même logement. Au-delà, le contrat peut être requalifié en bail meublé classique soumis à la loi du 6 juillet 1989, avec toutes ses contraintes (préavis, protection renforcée du locataire, loyer encadré dans les zones tendues).

Attention aux règles municipales : dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, louer sa résidence principale en saisonnière est limité à 120 jours par an (article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation). Certaines communes exigent aussi une déclaration en mairie et un numéro d’enregistrement à faire figurer sur le contrat.

Exemple concret 3 (2025) : Un propriétaire parisien loue son appartement via Airbnb pendant l’été. Au bout de 120 jours cumulés sur l’année, il doit stopper toute nouvelle réservation sous peine d’une amende pouvant atteindre 50 000 € et d’une astreinte de 1 000 € par jour de dépassement.

Comment rédiger l’état des lieux pour une location saisonnière ?

L’état des lieux n’est pas juridiquement obligatoire en location saisonnière (contrairement au bail classique), mais il est fortement recommandé. En l’absence d’état des lieux, le logement est présumé avoir été rendu en bon état, ce qui protège le locataire.

Un état des lieux efficace doit inclure :

• Date et heure de l’entrée et de la sortie
• Relevés des compteurs (eau, électricité, gaz)
• Description pièce par pièce de l’état du logement
• Inventaire signé du mobilier et des équipements
• Photos datées et horodatées jointes au document
• Signature des deux parties (ou refus de signer mentionné)

En cas de litige, l’état des lieux est la preuve principale pour justifier des retenues sur le dépôt de garantie. Sans lui, le propriétaire ne peut prouver que les dégradations sont imputables au locataire.

Pour d’autres documents immobiliers complémentaires, vous pouvez consulter Promesse de vente immobilière : différence avec le compromis et modèle à télécharger.

Faut-il déclarer les revenus d’une location saisonnière ?

Oui, les revenus d’une location saisonnière meublée sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes existent :

Régime micro-BIC (revenus < 77 700 €/an en 2025) :

• Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes
• Déclaration simplifiée sur le formulaire 2042-C-PRO

Régime réel simplifié (au-delà ou sur option) :

• Déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements)
• Nécessite une comptabilité plus rigoureuse
• Souvent plus avantageux pour les biens avec des charges élevées

La taxe de séjour collectée auprès des locataires doit être reversée à la commune et ne constitue pas un revenu imposable pour le propriétaire.

Si vous gérez également d’autres types de locations ou contrats professionnels, le Modèle bail commercial pour artisan et local professionnel peut vous être utile.

Quelles clauses spécifiques ajouter pour une location type Airbnb ?

Les plateformes comme Airbnb imposent leurs propres conditions générales, mais elles ne remplacent pas un contrat direct. Un contrat complémentaire vous permet de vous protéger au-delà des garanties plateformes.

Clauses spécifiques recommandées pour les locations plateformes :

• Clause de correspondance des parties : confirmer que le locataire est bien la personne ayant réservé (interdiction de sous-location)
• Clause de capacité maximale : nombre précis d’occupants autorisés avec pénalité en cas de dépassement
• Clause bruit et voisinage : horaires de calme, interdiction de fêtes, référence au règlement de copropriété
• Clause d’accès pour urgence : autorisation du propriétaire à pénétrer en cas d’urgence avérée
• Clause de résiliation anticipée : conditions dans lesquelles le propriétaire peut mettre fin au séjour (comportement problématique, dégradations)
• Clause de responsabilité : rappel que le locataire est responsable des dommages causés par lui et ses invités

Pour des contrats dans d’autres domaines professionnels, consultez également Contrat de prestation de services : modèle et guide.

Questions fréquentes

Un contrat de location saisonnière verbal est-il valide ?

Oui, un contrat verbal est juridiquement valide, mais il est pratiquement impossible à prouver en cas de litige. La forme écrite est fortement recommandée et, en cas de différend sur le montant ou les conditions, c’est votre seule protection réelle face au locataire ou au propriétaire.

Peut-on annuler une réservation sans pénalité en cas de force majeure ?

La force majeure (catastrophe naturelle, épidémie, décision gouvernementale) peut justifier une annulation sans pénalité selon l’article 1218 du Code civil. Cependant, le contrat doit idéalement prévoir explicitement cette situation. En l’absence de clause, la jurisprudence apprécie au cas par cas.

La taxe de séjour est-elle obligatoire à mentionner dans le contrat ?

Oui, si la commune a institué une taxe de séjour, son montant doit figurer dans le contrat ou être indiqué clairement dans les conditions de location. Son tarif varie de 0,20 € à 4,20 € par nuit et par personne selon la commune et la catégorie du logement (données 2025).

Quelle est la différence entre acompte et arrhes ?

L’acompte engage définitivement les deux parties : si le locataire annule, il le perd ; si le propriétaire annule, il doit le rembourser en double. Les arrhes permettent à chaque partie de se dédire (le locataire perd ses arrhes, le propriétaire rembourse le double). Le contrat doit préciser expressément lequel des deux régimes s’applique, faute de quoi les sommes versées sont présumées être des arrhes.

Faut-il une assurance spécifique pour louer en saisonnière ?

Votre assurance habitation classique peut ne pas couvrir les locations à des tiers. Il est recommandé de souscrire une assurance villégiature ou une extension de garantie pour les locations meublées temporaires. Les plateformes comme Airbnb proposent des garanties partielles (AirCover), mais elles ne remplacent pas une assurance propriétaire non-occupant dédiée.