Bail commercial 3-6-9 : modèle gratuit et guide de rédaction complet

Le bail commercial 3-6-9 est un contrat de location essentiel pour les commerçants, offrant une durée flexible et des protections spécifiques. Ce guide complet vous propose un modèle gratuit et détaille les étapes pour rédiger ce type de bail.

Qu’est-ce que le bail commercial 3-6-9 et pourquoi est-il indispensable pour une activité commerciale ?

Le bail commercial 3-6-9 est le contrat de location le plus utilisé en France pour les locaux professionnels destinés à une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Son nom vient de sa durée minimale légale de 9 ans, avec des périodes triennales (tous les 3 ans) permettant au locataire de donner congé ou de renégocier certaines conditions.

Encadré principalement par les articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce, ce bail offre une protection forte au locataire — le commerçant — tout en garantissant des droits au bailleur. Il est distinct du bail professionnel ou du bail dérogatoire, et s’applique dès lors que le local est affecté à l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal.

En 2025, dans un contexte de tension sur les loyers commerciaux dans les grandes villes et de transformation accélérée du commerce (essor du e-commerce, reconversion de locaux), bien comprendre et rédiger un bail commercial 3-6-9 est devenu une compétence essentielle pour tout entrepreneur, investisseur ou propriétaire.

Quelles sont les conditions pour qu’un bail soit considéré comme un bail commercial ?

Qui peut conclure un bail commercial 3-6-9 ?

Le bail commercial ne s’applique pas à tous les locaux loués à des professionnels. Plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies :

Le locataire doit être un commerçant immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), un artisan immatriculé au Répertoire des Métiers, ou une entreprise exploitant un fonds de commerce.
Le local doit être affecté à l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal.
Le bail doit avoir une durée minimale de 9 ans.

Exemple concret : Une SARL qui ouvre une boulangerie dans un local au rez-de-chaussée d’un immeuble parisien signe un bail commercial 3-6-9. En revanche, un avocat qui loue un bureau pour exercer sa profession libérale signera un bail professionnel, soumis à des règles différentes.

Les locaux exclus du statut des baux commerciaux

Certains locaux ne peuvent pas faire l’objet d’un bail commercial classique :

Les locaux à usage exclusivement de bureaux (sauf option conventionnelle)
Les locaux monovalents (cinémas, hôtels) qui bénéficient de règles spécifiques
Les locations saisonnières
Les baux dérogatoires (durée inférieure à 3 ans, voir ci-dessous)

Comment fonctionne le mécanisme de durée 3-6-9 dans un bail commercial ?

La durée minimale de 9 ans

La loi impose une durée minimale de 9 ans. Toute clause prévoyant une durée inférieure est réputée non écrite. En revanche, les parties peuvent convenir d’une durée supérieure (12, 15 ans ou plus), ce qui peut être intéressant pour un locataire souhaitant sécuriser son implantation commerciale sur le long terme.

Les périodes triennales : le droit de résiliation du locataire

Tous les 3 ans, le locataire dispose du droit de résilier le bail, à condition de respecter un préavis de 6 mois donné par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Exemple chiffré : Un bail commercial signé le 1er janvier 2025 arrive à sa première échéance triennale le 31 décembre 2027. Pour résilier à cette date, le locataire doit notifier son congé au plus tard le 30 juin 2027.

Le bailleur, lui, ne peut pas résilier le bail à chaque période triennale sauf dans des cas très précis (reprise pour démolir/reconstruire, surélévation de l’immeuble). À l’issue des 9 ans, le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il devra en principe verser une indemnité d’éviction au locataire.

Le bail dérogatoire : une alternative au 3-6-9

Pour des besoins temporaires, les parties peuvent conclure un bail dérogatoire (ou bail précaire) d’une durée maximale de 3 ans. Au-delà, si le locataire reste dans les lieux et que le bailleur ne s’y oppose pas, le bail se transforme automatiquement en bail commercial soumis au statut des 9 ans.

Comment est fixé et révisé le loyer dans un bail commercial ?

La fixation initiale du loyer

Le loyer initial est librement fixé par les parties. Il n’existe pas de loyer de référence légal comme en matière de bail d’habitation. En pratique, il dépend de la localisation, de la superficie, de la nature du commerce et des conditions du marché.

Données 2025 : Selon les données des observatoires immobiliers, le loyer moyen d’un local commercial en zone prime à Paris (rue de Rivoli, Champs-Élysées) peut dépasser 8 000 €/m²/an, tandis qu’en province, il oscille entre 80 et 300 €/m²/an selon les villes.

La révision triennale du loyer

Tous les 3 ans, le loyer peut être révisé à la demande de l’une ou l’autre des parties. La révision est plafonnée : elle ne peut pas dépasser la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) selon l’activité.

Exemple chiffré : Si le loyer initial est de 2 000 €/mois et que l’ILC a augmenté de 5 % sur la période, la révision maximale sera de 100 €/mois, portant le loyer à 2 100 €/mois au maximum.

Le déplafonnement du loyer

Dans certains cas exceptionnels, le loyer peut être déplafonné (fixé à la valeur locative réelle, sans limitation à l’ILC) :

En cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité
Si la durée du bail excède 9 ans
En cas de renouvellement après une longue période
Si les parties ont prévu des clauses d’indexation particulières

Quelles sont les clauses indispensables à inclure dans un bail commercial 3-6-9 ?

La désignation des parties et du local

Le bail doit identifier précisément :

Le bailleur : nom, prénom ou dénomination sociale, adresse
Le preneur (locataire) : idem, avec mention de son numéro SIRET et de son activité
Le local : adresse complète, superficie (avec mention de la méthode de mesurage), description des locaux accessoires (cave, parking, etc.)

La destination des lieux

La clause de destination est cruciale. Elle définit l’activité que le locataire est autorisé à exercer dans les lieux. Une rédaction trop restrictive peut bloquer une évolution de l’activité ; une rédaction trop large peut dévaloriser le bien pour le bailleur.

Exemple concret : Un bail mentionnant “usage exclusif de restaurant” empêchera le locataire d’y ouvrir une épicerie fine sans accord du bailleur. À l’inverse, “usage commercial tous commerces” offre une grande flexibilité mais peut poser des problèmes en copropriété si le règlement interdit certaines activités.

La déspécialisation partielle permet au locataire d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires sans accord préalable du bailleur (simple notification). La déspécialisation totale (changement complet d’activité) nécessite l’accord du bailleur.

La répartition des charges et travaux

Depuis la loi Pinel de 2014 (codifiée aux articles L.145-40-2 et suivants du Code de commerce), la répartition des charges, impôts et travaux doit être listée précisément dans le bail ou une annexe. Certaines charges ne peuvent pas être mises à la charge du locataire :

Les grosses réparations (article 606 du Code civil : toiture, murs porteurs, etc.)
Les travaux de mise en conformité liés à la vétusté
Les honoraires de gestion du bailleur
La taxe foncière (sauf clause expresse contraire, ce qui est fréquent en pratique)

Point d’attention : En pratique, beaucoup de bailleurs tentent de faire supporter au locataire des charges normalement à leur charge. Vérifiez systématiquement l’annexe charges avant de signer.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est librement négocié. En pratique, il représente généralement 2 à 3 mois de loyer hors taxes. Il ne produit pas d’intérêts au profit du locataire (contrairement aux baux d’habitation).

L’état des lieux

Depuis la loi Pinel, un état des lieux d’entrée est obligatoire. À défaut, le local est présumé avoir été remis en bon état, ce qui peut défavoriser le bailleur en fin de bail.

Pour les baux d’habitation, vous pouvez consulter notre guide sur l’attestation de remise de clés pour comprendre les bonnes pratiques documentaires applicables par analogie.

Comment se déroule le renouvellement d’un bail commercial ?

Le droit au renouvellement : un droit fondamental du locataire

À l’expiration du bail (après 9 ans ou à l’issue d’une période convenue), le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement. Ce droit est d’ordre public : le bailleur ne peut pas y déroger par contrat.

Pour faire valoir ce droit, le locataire doit :

Être immatriculé au RCS ou au RM
Exploiter effectivement le fonds dans les lieux
Demander le renouvellement dans les délais légaux

Le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction

Si le bailleur refuse le renouvellement sans motif légitime, il doit verser une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi par le locataire (perte du fonds, frais de déménagement, indemnité de remploi, etc.).

Exemple chiffré : Pour un fonds de commerce de restauration réalisant 500 000 € de chiffre d’affaires annuel, l’indemnité d’éviction peut représenter 1 à 2 ans de chiffre d’affaires, soit 500 000 à 1 000 000 €. C’est pourquoi le bailleur a tout intérêt à bien motiver un éventuel refus de renouvellement.

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité dans les cas suivants :

Faute grave du locataire (défaut de paiement répété, sous-location non autorisée)
Reprise pour habiter (dans certaines conditions très strictes)
Démolition-reconstruction de l’immeuble

Quelles sont les règles concernant la cession d’un bail commercial et la sous-location ?

La cession du bail commercial

Le locataire peut céder son bail commercial, notamment lors de la cession de son fonds de commerce. Cette cession est en principe libre, mais le bail peut prévoir des conditions particulières (agrément du bailleur, droit de préférence, etc.).

Pour approfondir ce sujet, consultez notre guide sur le contrat de cession de fonds de commerce.

La sous-location

La sous-location est en principe interdite sauf accord exprès du bailleur. Si elle est autorisée, le sous-loyer ne peut pas être supérieur au loyer principal.

Quelles sont les étapes clés pour rédiger un bail commercial 3-6-9 ?

Étape 1 : Vérifier l’éligibilité au statut des baux commerciaux

Avant toute rédaction, confirmez que le locataire remplit les conditions (immatriculation, exploitation d’un fonds) et que le local est bien éligible.

Étape 2 : Négocier les conditions commerciales

Loyer, durée, charges, travaux initiaux, franchise de loyer éventuelle (période de gratuité en début de bail, souvent 1 à 3 mois) : toutes ces conditions doivent être négociées avant la rédaction du bail.

Étape 3 : Rédiger les clauses spécifiques

Outre les clauses obligatoires, pensez à inclure :

Une clause d’indexation (ILC ou ILAT selon l’activité)
Une clause résolutoire (résiliation de plein droit en cas de manquement)
Une clause de garantie solidaire du cédant en cas de cession
Une clause sur les travaux d’aménagement du locataire
Une clause sur les enseignes et la devanture

Étape 4 : Annexer les documents obligatoires

Depuis la loi Pinel, le bail commercial doit être accompagné de :

L’état des lieux
L’inventaire des charges et travaux
L’état des risques naturels et technologiques (ERNT)
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) — obligatoire depuis 2022 et de plus en plus contraignant en 2025

Étape 5 : Faire enregistrer le bail

Le bail commercial doit être enregistré auprès du service des impôts des entreprises dans le mois suivant sa signature. Les droits d’enregistrement sont de 0,715 % du loyer annuel multiplié par la durée du bail. Cette formalité est souvent oubliée mais reste obligatoire.

Que faut-il savoir sur le bail commercial lors de la création d’une entreprise ?

Si vous créez votre société avant de signer votre bail commercial, la question du statut juridique est primordiale. Pour les sociétés en cours de constitution, il est possible de signer un bail au nom de la société “en formation”, à condition que celle-ci reprenne expressément les engagements après son immatriculation.

Pour en savoir plus sur la création de votre structure juridique, consultez nos guides sur les statuts de SARL et sur comment créer une SAS.

Quels sont les pièges à éviter lors de la rédaction ou de la signature d’un bail commercial 3-6-9 ?

1. Accepter une clause “tous travaux à la charge du locataire” Vérifiez que cette clause ne met pas à votre charge des travaux normalement réservés au bailleur (article 606 du Code civil).

2. Négliger la destination des lieux Une destination trop restrictive peut bloquer votre développement. Anticipez les évolutions possibles de votre activité.

3. Oublier de notifier le congé dans les délais Le congé doit être donné 6 mois avant l’échéance triennale. Un oubli vous engage pour 3 ans supplémentaires.

4. Sous-estimer l’indemnité d’éviction Si vous êtes bailleur et envisagez de reprendre votre local, calculez bien le coût potentiel d’une indemnité d’éviction avant de refuser le renouvellement.

5. Ne pas faire enregistrer le bail L’absence d’enregistrement peut rendre le bail inopposable aux tiers (notamment en cas de vente de l’immeuble).

📚 Ressources recommandées

Quelles sont les questions fréquemment posées concernant le bail commercial 3-6-9 ?

Quelle est la différence entre un bail commercial 3-6-9 et un bail professionnel ?

Le bail commercial 3-6-9 s’applique aux commerçants et artisans exploitant un fonds de commerce ou artisanal. Il est régi par le Code de commerce et offre une protection forte au locataire, notamment le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction. Le bail professionnel, lui, s’adresse aux professions libérales (médecins, avocats, architectes) et est régi par la loi du 6 juillet 1989. Sa durée minimale est de 6 ans, et il ne prévoit pas de droit au renouvellement automatique ni d’indemnité d’éviction. Le choix du bon type de bail dépend donc de la nature de l’activité exercée.

Le locataire peut-il quitter le local avant la fin des 9 ans ?

Oui, mais uniquement aux échéances triennales (tous les 3 ans), en respectant un préavis de 6 mois notifié par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. En dehors de ces échéances, le locataire ne peut pas résilier unilatéralement le bail sauf accord du bailleur ou survenance d’un cas de force majeure. Certains cas spécifiques permettent une résiliation anticipée : départ à la retraite, invalidité reconnue du locataire commerçant personne physique. Dans ces cas, un préavis de 6 mois est également requis, mais sans attendre l’échéance triennale.

Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction est destinée à compenser l’intégralité du préjudice subi par le locataire évincé. Elle comprend généralement : la valeur marchande du fonds de commerce (calculée sur la base du chiffre d’affaires, souvent 1 à 2 fois le CA annuel), les frais de déménagement et de réinstallation, l’indemnité de remploi (frais pour retrouver un local équivalent), et éventuellement les frais de licenciement du personnel si la fermeture est inévitable. En cas de désaccord, c’est le tribunal judiciaire qui fixe le montant. Il est donc fortement conseillé de faire appel à un expert judiciaire spécialisé en évaluation de fonds de commerce.

Peut-on modifier le loyer en dehors des révisions triennales ?

En principe, non. Le loyer ne peut être modifié qu’à l’occasion de la révision triennale légale ou lors du renouvellement du bail. Cependant, les parties peuvent insérer une clause d’échelle mobile (indexation automatique sur l’ILC ou l’ILAT à une fréquence annuelle) qui permet une adaptation régulière du loyer sans passer par la procédure de révision triennale. Cette clause est très répandue en pratique car elle évite les négociations périodiques. Attention : depuis la loi Pinel, la clause d’échelle mobile doit être basée sur un indice en lien avec l’activité du locataire ou avec la construction.

Le bail commercial doit-il obligatoirement être rédigé par un notaire ?

Non, le bail commercial n’est pas obligatoirement un acte notarié. Il peut être rédigé sous seing privé (directement entre les parties ou avec l’aide d’un avocat). Cependant, le recours à un notaire est recommandé dans certains cas : bail d’une durée supérieure à 12 ans (le notaire est alors obligatoire pour que le bail soit opposable aux tiers), locaux de grande valeur, situations complexes (indivision, SCI, etc.). Dans tous les cas, qu’il soit notarié ou sous seing privé, le bail commercial doit être enregistré auprès des services fiscaux dans le mois suivant sa signature.